LIMITES A LA CREACION DE SERVIDUMBRES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

20 de abril de 2017

La aprobación de la Ley 8/2013 de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, introdujo en su día novedades de gran calado en el ámbito de la propiedad horizontal. A su vez, da lugar a un posible conflicto de intereses entre los derechos privativos de los propietarios particulares y el bien general de la comunidad. Veamos por qué.

La norma en cuestión, ahora prácticamente derogada en su integridad por el R.D. 7/2015, de 30 de octubre, otorga gran importancia a todos aquellos ajustes que se apunten como razonables en materia de accesibilidad universal, especialmente aquellos dirigidos a mejorar la calidad de vida de las personas con discapacidad y mayores de 70 años.

Una de sus principales novedades reside en la obligación que tienen los propietarios, incluida en el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, de consentir que se creen las servidumbres que sean requeridas para poder realizar las obras que acuerde la Comunidad, así como el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios ocasionados.

En la práctica, este artículo se convierte en una especie de “expropiación” forzosa en los elementos privativos, ya sean viviendas, locales, trasteros… ¿Por qué? Simplemente porque ha permitido a muchas Comunidades eliminar barreras arquitectónicas, y/o instalar ascensores, elevadores y otros mecanismos que indudablemente representan tanto una mejora para los vecinos del inmueble, como un incremento del valor de la edificación.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que no se trata de un derecho absoluto por parte de la Comunidad de Propietarios. Hay que saber que la servidumbre que se pretenda imponer, al margen de requerir las mayorías exigidas legalmente para la adopción del acuerdo, no puede constituir tal privación del derecho de propiedad que suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo ni tampoco puede limitar las expectativas de aprovechamiento económico del particular (ej. cuando se limiten seriamente las posibilidades de organización del espacio interior del local).

Todas estas circunstancias pueden ser la base para una negativa del propietario afectado, que podrá oponerse a la pretensión comunitaria. De igual manera, en el caso de crearse la servidumbre, en la indemnización a cargo de la Comunidad, el afectado podrá reclamar que se incluyan, por ejemplo, una indemnización a precio de mercado por la superficie invadida, una cantidad por el demérito experimentado por el elemento privativo, así como por los posibles daños y perjuicios que las obras causen a la propiedad.

Este coste económico debería ser valorado previamente a la adopción del acuerdo, pues al margen de tener que realizar una oferta en forma al titular del elemento afectado, la obra pudiera resultar antieconómica o inasumible por la Comunidad de Propietarios.

 Carmen Ortiz Oficialdegui

HFC Consultores